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土地信托流转是什么_土地信托流转是什么意思_土地流转有哪些信托公司

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宿州市是农业大市,早在2011年前,该市塔桥、朱庙两个行政村300多户农民的5400亩土地经营权就被流转给安徽帝元农业投资,用以建设现代农业循环经济园区。在2013年,土地经营权被重新委托给中信信托公司,由其设计相关理财产品,变身为“金融产品”。

“该信托计划期限为12年,流转后土地拟建设成现代农业循环经济产业示范园,”中信信托该项目执行经理吴超杰介绍,该项目信托产品当前的形式主要是财产权信托,信托计划成立时发行A类信托单位5400万份,和普通依托募集资金的方式不一样,信托公司目前的主要任务是通过精细管理、运营提升土地质量和市场价值,从而收获利益,这个过程中并未涉及大量社会资本的参与;下一步信托公司将就项目向社会募集资金,发行地一般是信托公司的所在地,即北京,年收益率估计在8%—9%。

“中信信托将土地增值收益的70%分给农民。”吴超杰说,中信除了获得土地增值30%的收入之外,也将从提供的资金借贷服务中获得正常的利息收入。

流转后的土地将建设现代农业循环经济产业示范园,由帝元公司提供服务,园区规划为种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块,涉及20多个子项目。具体包括现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台,五大板块将形成完整的农业循环产业链。

“农业种植不挣钱,收益不高,去年还有一定的亏损。”安徽帝元农业投资公司董事长张一言透露,帝元公司2011年从农民手中流转到土地以来,一直发展的是农业种植,未来公司主要的盈利模式将是农业循环产业,涵盖种植、养殖以及废弃物再利用等,这些会带来较高收益。

在安徽,土地流转形式较多,常见的方式为种植大户或龙头企业租赁农民土地并付给农民地租。而宿州这次的土地流转将原先签约的龙头企业变成了服务商,通过正规信托公司引入金融元素实现土地流转。“公司面临的融资困境因土地信托得到了及时化解,后期经营能够有序地进行,农户的基本利益也得到保障。”谈及这单农地流转信托,张一言认为最直接的现实意义,是破解农企的融资瓶颈。

“就目前看来,土地信托‘反哺’资金有一定的困难。”安徽宿州市埇桥区现代农业办公室主任助理、农业专家蒋海涛认为,金融机构能向基层农业倾斜,本身就是一个非常值得鼓励的事情,“资金短缺不仅存在于大的土地流转项目,同时也是中小型家庭农场和农民个体面临的一个瓶颈”。

“2014年的土地租金,农民早就收到了。”宿州埇桥区朱仙庄镇朱庙村村委书记沈家亮表示,2013年10月,埇桥区财政局就已经把钱打到了农民的账户。宿州土地流转信托计划中,农户得到的收益分为基本收益和超额收益。基本收益为1000斤中等质量小麦,如果低于1000元,则按1000元兑付,即支付给农民的基础地租价格最低为每亩1000元。此外,金融介入也提高了土地可能的增值收入,按照农民和中信信托70%与30%的分配,农民收益从之前的单一地租变为“基本地租+浮动收益”。

事实上,对于土地信托究竟是啥,农民们搞不太清,也并不关心,他们更关注自己究竟能拿到多少钱。51岁的王晶新是朱庙村居民,他算了一笔账,家里17亩地,在土地流转给帝元以前,年收入有12000元—13000元,土地流转后一年能拿到的钱有18700元。

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农村土地流转信托介绍土地信托流转是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地经营机制的必然需求,也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。

农村土地流转信托的操作流程1.提出申请

(1)土地流出方向的村民小组或村民**会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。

(2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

2.审核、登记

(1)流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则,经村民**会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记。

(2)乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记。

3.流转价格评估

流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4.信息发布

乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈。

5.自愿协商

县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6.签订合同

土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同

7.鉴证、归档

土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

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